Նախապատրաստված տները՝ մոդուլային տների և շարժական տների համեմատությամբ. Ո՞րն է ձեզ համապատասխանում:

Նախապատրաստված տների և մոդուլային տների սահմանումը. տերմինաբանություն, շինարարություն և տարածված սխալ պատրանքներ

Երբ մարդիկ խոսում են նախագծավորված տուներ դրանք հիմնականում վերաբերում են տներին, որոնք առնվազն մասամբ կառուցվում են գործարաններում՝ այնուհետև տեղադրվելով իրական հողամասերում: Այս կատեգորիան ընդգրկում է մի շարք տեսակներ, այդ թվում՝ պանելային հավաքվող կառույցներ, ինքնուրույն հավաքելու համար նախատեսված հավաքածուներ և այն մոդուլային տները, որոնք մեծամասնության մոտ ասոցիացվում են մոդուլային տների հետ: Իսկ այդ մոդուլային տների մասին խոսելիս՝ դրանք առանձնանում են նրանով, որ յուրաքանչյուր մաս արդեն պատրաստի վիճակում է գործարանի արտադրամասից առաքվում: Օրինակ՝ պատեր, որոնց մեջ արդեն տեղադրված է էլեկտրալարավորումը, արդեն ջրամատակարարված լուսանցքներ և նույնիսկ միջանցքների միջև տեղադրված ջերմամեկուսացում: Երբ այս շինարարական բլոկները հասնում են իրենց վերջնական վայր՝ աշխատավորները պարզապես դրանք տեղադրում են ամուր հիմքի վրա և միացնում են բոլոր համակարգերը, որպեսզի ստացվի մեկ ամբողջական տուն, որը համապատասխանում է բոլոր տեղական շինարարական կանոնակարգերին:

Այս մոտեցումների հիմնական տարբերությունը կապված է նրանով, թե ինչն է կառուցվում որտեղ: Նախագործարկված շինարարությունը հաճախ նշանակում է պատերի կամ հատակների նման մասերի արտադրությունը գործարաններում, իսկ մոդուլային շինարարությունը իրականում ամբողջական սենյակներ է կառուցում՝ պատրաստ օգտագործման համար: Երբեմն մարդիկ շփոթվում են և կարծում, որ մոդուլային տները պարզապես տրեյլերային քաղաքների ոճի են կամ որ նախագործարկված շինարարությունը համարժեք է ցածր որակի աշխատանքի: Սակայն իրականում ժամանակակից մոդուլային տները կառուցվում են ստանդարտ շինարարական սպեցիֆիկացիաներին համապատասխան կամ դրանցից բարձր որակով: Գործարաններում ամբողջ արտադրության ընթացքում պահպանվում են խիստ որակի ստուգումներ, իսկ մոդուլները պետք է դիմանան տեղափոխման պայմաններին նույնպես: Վերջերս անցկացված հարցումների համաձայն՝ մոդուլային տներ գնող մարդկանց հինգից չորսը նշում են, որ նրանց բավարարվածությունը ամեն ինչի ամրության վերաբերյալ նույնն է, ինչպես սովորական փայտե շինարարությամբ կառուցված տուն գնելու դեպքում:

Սխալ ընկալումները շարունակվում են նաև հարմարեցման շուրջ։ Ինչպես պատրաստի, այնպես էլ մոդուլային տները առաջարկում են իմաստալից դիզայնային ճկունություն՝ առաջատար մատակարարները աջակցում են հարկային պլանների փոփոխություններին, նյութերի բարձրացված որակին և էսթետիկ անհատականացմանը։ Այս տարբերակների պարզաբանումը օգնում է գնորդներին կայացնել տեղեկացված որոշումներ՝ հիմնված մշտականության, համապատասխանության և երկարաժամկետ արժեքի վրա՝ ոչ թե արդեն ուշացած ենթադրությունների վրա։

Ռեգուլատորային շրջանակը. Ինչպես է IRC-ի համապատասխանությունը տարբերակում մոդուլային տները պատրաստի տներից

Ինչու՞ է Միջազգային բնակելի կոդը (IRC) մոդուլային տների համար ոսկե ստանդարտը

Այն, ինչ տարբերակում է մոդուլային տները, նրանց միջազգային բնակելի շենքերի կոդի (IRC) խիստ կատարումն է, որը ճիշտ նույնն է, ինչ տեղում կառուցված սովորական տների համար է գործում: IRC-ն ընդգրկում է ամենայն բան՝ սկսած կառուցվածքի ամրության պահանջներից մինչև հրդեհի առաջացման հավանականության նվազեցումը, էներգիայի օգտագործման չափը և հաշմանդամություն ունեցող անձանց համար բոլոր տարածքների մատչելիությունը: Երրորդ կողմի ստուգողները ստուգում են գործարանները, իսկ տեղական իշխանությունները նույնպես ստուգում են համապատասխանությունը: Այս տների կառուցման ժամանակ մասնագետները ստիպված են յուրաքանչյուր մոդուլ նախագծել այնպես, որ այն դիմանա երկրի ճանապարհներով և մայրուղիներով տեղափոխմանը: Նրանք նաև պետք է համոզվեն, որ ամեն ինչ համապատասխանում է այն տարածքի գործող տարածքային օրենսդրությանը, որտեղ տունը վերջնականապես կտեղադրվի, ինչպես նաև հաշվի առնեն տվյալ վայրին բնորոշ եղանակային պայմանները: Այս լրացուցիչ վերահսկողության շերտը իրականում ապահովում է մոդուլային տների ավելի մեծ համասեռություն, քան շատ ավանդական կառուցված տների մեջ: Քանի որ դրանք հետևում են այդքան խիստ կանոնների, բանկերը պատրաստ են տրամադրել սովորական վարկեր՝ առանց հատուկ ֆինանսավորման: Բացի այդ, այլևս չկա այն հին ստիգման, որ դրանք պարզապես «շարժական տներ» են, որոնք ենթակա են HUD-ի կողմից սահմանված ավելի ցածր ստանդարտներին՝ արտադրված բնակարանների համար:

Գրեյ գոտին. Ոչ-IRC «պատրաստի» տները և դրանց սահմանափակ կոդային վերահսկողությունը

Ոչ-մոդուլային պատրաստի տները՝ այդ թվում պանելավորված և հավաքվող տները, հաճախ գործում են պարտադիր IRC-ի համապատասխանությունից դուրս՝ ենթարկվելով փոխարենը անհամաստեղծ տեղական կամ կամավոր ուղեցույցների: Չկանոնավորված վերահսկողության պայմաններում այս կառույցները կարող են շրջանցել.

• Հիմքի ինժեներական սերտիֆիկացիաները
• Անկախ սեյսմիկ կամ քամու բեռնվածության փորձարկումները
• Համընդհանուր էներգախնայողական ստանդարտները

Որոշ արտադրողներ ինքնուրույն հետևում են շինարարական կանոնակարգերին, սակայն երբ դրանց իրականացումը տարբեր շրջաններում այսքան տարբերվում է, դա իրականում մեծ ռիսկի տակ է դնում նրանց։ Մտածեք անվտանգագործելի վնասների դեպքերի, տների արժեքի ավելի արագ նվազման վաճառքի ժամանակ կամ պարզապես այս սեփականությունների համար ֆինանսավորում ստանալու դժվարության մասին։ Դիտարկեք 2019–2024 թթ. շուկայական տվյալները։ Նախապատրաստված տները, որոնք դասակարգվել են որպես անձնական սեփականություն՝ ոչ թե իրական սեփականություն, արժեքի կորցրել են մոտավորապես 32 %-ով ավելի արագ, քան այն տները, որոնք համապատասխանում են IRC ստանդարտներին, քանի որ որակի վերահսկման վերաբերյալ համապատասխան կանոններ չկան։ Եվ այս դասակարգման խնդիրը ոչ միայն տեսական է, այլև իրականում փոխում է հարկերի հաշվարկման կարգը, ինչպիսի միջոցառումների տարբերակներ են հասանելի և, վերջապես, ազդում է մարդկանց այս տիպի կառույցներում ժամանակի ընթացքում կապիտալի կուտակման կարողության վրա։

Իրական սեփականության դասակարգում, ֆինանսավորում և կապիտալ. Ինչու՞ մոդուլային տները սովորաբար կապիտալ են կուտակում նույն կերպ, ինչպես տեղում կառուցված տները

Մշտական հիմքի պահանջներ և իրական սեփականության կարգավիճակի համար սեփականության իրավունքի փոխանցում

Երբ մոդուլային տները միացվում են ճիշտ հիմքերին՝ համապատասխանելով տեղական շինարարական ստանդարտներին, դրանք ճանաչվում են որպես իրական անշարժ գույք: Այդ հիմքերը սովորաբար ներառում են ամբողջական ստորերկրյա մասեր, հարթ հիմքեր (slabs on grade) կամ ինժեներական նախագծմամբ ստեղծված ստորերկրյա տարածքներ (crawl space): Դրանից հետո տունը ենթարկվում է նույն սեփականության իրավունքի փոխանցման գործընթացին, ինչպես և տեղում կառուցված ավանդական տները, այսինքն՝ այն գրանցվում է շրջանի հողային գրանցամատյաններում՝ ինչպես ցանկացած այլ սեփականություն: Սա տարբերվում է որոշ այլ նախապատրաստված տարբերակներից, որոնք չեն պահանջում նման պայմաններ: Մոդուլային տները ստանում են ամբողջական իրավական կարգավիճակ որպես անշարժ գույքի ակտիվներ, ինչը սեփականատերերին տալիս է պարզ սեփականության իրավունքներ, որոնք կարևոր են կապիտալի աճի համար և հնարավորություն են տալիս տներին ընդգրկվել սովորական բնակարանային շուկայում՝ ինչպես բանկերի, այնպես էլ ներդրողների կողմից:

Ֆինանսավորման տարբերակներ՝ սովորական սեփականության վարձավճարային վարկեր ընդդեմ շարժական գույքի վարկերի

Իրական սեփականության դասակարգումը հնարավորություն է տալիս ստանալ սովորական բանկային վարկավորման ապրանքներ, որոնք հասանելի չեն շատերի համար՝ ոչ ԻԿԿ-ի կողմից սահմանված նախապատրաստված տների համար: Գնորդները օգտվում են հետևյալ առավելություններից.

• Ավանդական 30-ամյա վարկեր ՖՀԱ, ՎԱ կամ սովորական վարկատուների միջոցով՝ մրցունակ տոկոսադրույքներով
• Գնահատման գործընթացներ, որոնք հիմնված են քառ. մետրաժի, վերջնական մշակման աստիճանի և տեղական համեմատելի օբյեկտների վրա
• Շինարարությունից մշտական վարկավորման տարբերակներ, որոնք ընդգրկում են ինչպես շինարարական փուլը, այնպես էլ վերջնական վարկավորումը

Սովորաբար չհամապատասխանող պատրաստի տները այսօրվա դրությամբ պետք է ստանան այսպես կոչված շարժական գույքի վարկեր: Դա հիմնականում անձնական գույքի ֆինանսավորման տարատեսակ է, որն ունի շատ ավելի բարձր տոկոսադրույքներ, քան ստանդարտ միջոցառումները՝ սովորաբար 2–3 տոկոսով ավելի բարձր, և շատ ավելի կարճ վարկավորման ժամկետներ՝ մոտավորապես 15–20 տարի, իսկ սովորականը 30 տարի է: Ֆինանսավորման տարբերությունը ժամանակի ընթացքում իսկապես կուտակվում է և կարող է լուրջ ազդել սեփականատերերի հասանելի կանխիկ հոսքի վրա: Հետաքրքիրն այն է, որ երբ մոդուլային տները ճիշտ են տեղադրվում իրենց հատակագծերում և լավ են պահպանվում, դրանք սովորաբար աճում են արժեքով մոտավորապես նույն աստիճանով, ինչպես ավանդական փայտե շինությունները ժամանակի ընթացքում:

Արժեքը, հարմարեցումը և երկարաժամկետ արժեքը. Ինչն են գնորդները պետք է առաջնային համարեն պատրաստի և մոդուլային տների համեմատության ժամանակ

Նախնական արժեքի համեմատությունը և թաքնված փոփոխականները (օրինակ՝ հատակագծի պատրաստում, կոմունալ համակարգերի միացում)

Չնայած մոդուլային և պատրաստագործված տները սովորաբար 20–30 % ավելի էժան են սկզբնական փուլում, քան տեղում կառուցված տները (2023 թվականի արդյունաբերության հետազոտության տվյալներով), գնորդները պետք է հաշվի առնեն տեղամասին հատուկ փոփոխականները, որոնք կարևոր ազդեցություն են ունենում ընդհանուր ներդրման վրա: Հիմնական հաշվի առնելիք գործոններն են.

• Հիմքի աշխատանքներ, հողի մակերևույթի հարթեցում և հողի փորձաքննություն
• Ջրի, սենյակային ջրահեռացման և էլեկտրական օգտագործման ծառայությունների միացման վճարներ
• Մոդուլների մատակարարման համար կրանների վարձակալություն և ճանապարհային մուտք ապահովելու տրանսպորտային տրամաբանություն

Մոդուլային տները հաճախ ավելի բարձր սկզբնական կառուցման ծախսեր են պահանջում, քան պանելային պատրաստագործված տները՝ ավելի ծանր բարձրացնող սարքավորումների անհրաժեշտության պատճառով, սակայն դրանց ստանդարտացված արտադրությունը նվազեցնում է նյութերի թափոնները և աշխատանքի փոփոխականությունը: Բյուջետային անսպասելի ծախսերից խուսափելու համար գնորդները պետք է ստանան բոլոր տեղամասին վերաբերող ծախսերի գրավոր գնահատականներ: առաջ պատրաստագործված տների և մոդուլային տների գների համեմատություն:

Արժեքի աճի մի tendենցիաներ. Մոդուլային և ոչ IRC-ի համապատասխան պատրաստագործված տների տվյալներով հիմնված կատարումը (2019–2024 թթ.)

Տները, որոնք կառուցվել են միջազգային բնակելի շենքերի կոդի (IRC) ստանդարտներին համապատասխան, երկարաժամկետ արժեքի պահպանման առումով միշտ գերազանցում են չհամապատասխանող տարբերակներին: 2019–2024 թթ. բնակելի շուկայի վերլուծության համաձայն.

• Մոդուլային Տուներ տարեկան 5,2 %-ով աճել են՝ մոտավորապես համընկնելով հողի վրա կառուցված տների 5,5 %-ի միջին աճի հետ
• Չ-IRC պրեֆաբ տներ նույն ժամանակահատվածում տարեկան միջին աճը կազմել է ընդամենը 2,1 %

Այս տարբերության հիմնական պատճառը շենքերի կառուցման կանոնադրություններում այս տների դասակարգման մեջ է։ Երբ մոդուլային տները համապատասխանում են IRC ստանդարտներին, դրանք համարվում են իրավաբանական սեփականություն, որը կարող է ֆինանսավորվել սովորական վարկերով և ճիշտ գնահատվել։ Սակայն մեծամասնությամբ նախապատրաստված տները, որոնք չեն հետևում ստանդարտ սպեցիֆիկացիաներին, շարունակում են դասակարգվել որպես անձնական սեփականություն։ Այս դասակարգումը խնդիրներ է ստեղծում սեփականատերերի համար՝ ֆինանսավորում ստանալու, ճիշտ ապահովագրական ծածկույթ ապահովելու կամ իրենց տները հետագայում վաճառելու հարցում։ Որոշ caրգավորված նախապատրաստված տների արտադրողներ այժմ ավելի շատ հարմարեցված հնարավորություններ են առաջարկում, սակայն դա չի փոխում այն փաստը, որ IRC պահանջներին հետևելը երկարաժամկետ տների արժեքը պահպանելու հարցում բոլորից կարևոր է։ Շինարարները, որոնք ցանկանում են երկարաժամկետ վերադարձ ստանալ, պետք է առաջին հերթին կենտրոնանան այդ կանոնադրական ստանդարտների կատարման վրա։

Հաճախ տրամադրվող հարցեր

Ի՞նչ է տարբերությունը նախապատրաստված տների և մոդուլային տների միջև։

Նախապատրաստված տները մասամբ կառուցվում են գործարաններում և կարող են ներառել պանելներ և «ինքներդ կառուցեք» հավաքածուներ, իսկ մոդուլային տները գործարանում են կառուցվում՝ որպես ծավալային բաժիններ, որոնք առաքվում են ամբողջական սենյակների տեսքով՝ կոմունալ համակարգերով միասին:

Համարվու՞մ են մոդուլային տները շենքեր և կառույցներ:

Այո, երբ մոդուլային տները միացված են մշտական հիմքերին՝ համապատասխանելով տեղական շինարարական ստանդարտներին, դրանք դասակարգվում են որպես շենքեր և կառույցներ, ինչը հնարավորություն է տալիս օգտագործել սովորական վարկավորման մեխանիզմներ և իրականացնել սեփականության փոխանցում:

Ի՞նչ վարկավորման տարբերակներ են հասանելի մոդուլային տների համար:

Շենքեր և կառույցներ համարվող մոդուլային տները կարող են օգտագործել սովորական վարկեր՝ մրցունակ տոկոսադրույքներով: Ի հակադրություն դրանց՝ չհամապատասխանող նախապատրաստված տները կարող են պահանջել անձնական սեփականության վարկավորում, օրինակ՝ շարժական սեփականության վարկեր:

Մոդուլային տները արդյո՞ք ավելի արագ են կորցնում իրենց արժեքը, քան ավանդական տները:

Ոչ, ճիշտ խնամք ապահովելու դեպքում մոդուլային տները ժամանակի ընթացքում սովորական շինարարական տների նման աճում են իրենց արժեքով: