Նախապատրաստված տների գները և վաճառքի համար նախապատրաստված տները. Ինչպես համեմատել

Նախագործարկված տների գների հասկացումը. Հիմնարար արժեքը ընդդեմ իրական ընդհանուր ներդրման

Ինչն է ներառված (և ինչը՝ չի ներառված) հայտարարված վաճառքի նախագործարկված տների գներում

Հայտարարված վաճառքի նախագործարկված տների գները արտացոլում են միայն գործարանում կառուցված կառուցվածքը՝ ոչ տեղափոխման և բնակելի լինելու պատրաստաnessը: Հիմնական բացառություններն են.

• Տեղամասի պատրաստում (հողի մաքրում, մակարդակավորում՝ 20 000–50 000+ ԱՄՆ դոլար)
• Հիմքի տեղադրում (6 000–30 000+ ԱՄՆ դոլար)
• Կոմունալ միացումներ (ջուր, սենյակային ջրահեռացում, էլեկտրամատակարարում՝ 6 500–30 000+ ԱՄՆ դոլար)
• Թույլտվություններ և ստուգման վճարներ (1 500–7 500 ԱՄՆ դոլար)
• Ներքին վերջավորումներ (30–60 ԱՄՆ դոլար քառ. ոտնաչափում)

Այս թաքնված ծախսերը ըստ Ազգային տնային շինարարների ասոցիացիայի (NAHB) և Մոդուլային շինարարության ինստիտուտի (MBI) արդյունաբերության վերլուծությունների սովորաբար մեծացնում են ընդհանուր ներդրումը հիմնարար գնից 20%–35%-ով: Պարզամիտ գնորդները պահանջում են մասնակի հաշվետվություններ՝ նախընտրելիորեն ստանդարտացված ծախսերի տարրալուծմամբ՝ բյուջետային անակնկալներից խուսափելու համար:

Մեկ քառ. ոտնաչափի արժեքի համեմատական ցուցանիշներ վաճառքի համար նախապատրաստված տների մեջ՝ սկսած մուտքի մակարդակից, միջին և caրգի մինչև caրգի տներ

Նախապատրաստված տների գները զգալիորեն տարբերվում են որակի մակարդակով, կառուցման մեթոդով և տարածաշրջանային աշխատավարձերով: Ընթացիկ համեմատական ցուցանիշները հիմնված են MBI-ի 2023 թ. ծախսերի զեկույցի և HUD-ի վարձատրված մոդուլային կառուցողների իրական նախագծերի տվյալների վրա.

Մոդուլային կառուցումների միջին արժեքը կազմում է 120–250 ԱՄՆ դոլար մեկ քառ. ոտնաչափի համար; սալիկավորված հավաքվող համակարգերի սկզբնական գինը մոտավորապես 100 000 ԱՄՆ դոլար է 1000 քառ. ոտնաչափի համար: Ուշադրություն դարձրեք, որ հողի ձեռքբերումը՝ որը հաճախ ամենամեծ փոփոխականն է, ոչ չի ներառված այս համեմատական ցուցանիշներում և կարող է տատանվել 50 000 ԱՄՆ դոլարից (գյուղական տարածքներ) մինչև 200 000+ ԱՄՆ դոլար (քաղաքային կամ սահմանափակված գոտիներ):

Թաքնված ծախսեր, որոնք որոշում են վաճառքի համար նախապատրաստված տների իրական հասանելիությունը

Տեղամասին հատուկ ծախսեր՝ հող, տարածքի օգտագործման կանոնակարգ, հիմք, կոմունալ սպասարկման միացումներ և թույլտվություններ

Հողի գնումը սովորաբար տնաշինության ժամանակ ամենամեծ ծախսն է, իսկ դա շատ հաճախ չի նշվում իրական սեփականության ցուցակներում: Տեղական զոնավորման օրենքները նույնպես կարող են լինել իրական խոչընդոտներ՝ երբեմն ամբողջովին արգելելով նախապատրաստված տների կառուցումը կամ ստիպելով շինարարներին հատուկ թույլտվությունների հայցեր ներկայացնել, որոնց վճարը կարող է կազմել 3000–15000 ԱՄՆ դոլար: Ընտրված հիմքի տեսակը մեծ ազդեցություն ունի ինչպես ծախսված գումարի, այնպես էլ վերջացման ժամանակի վրա: Սայլաձև հիմքերի սկզբնական արժեքը մոտավորապես 20000 ԱՄՆ դոլար է, իսկ դժվար հողային պայմաններում լրիվ ստորգետնյա հարկի փորումը հեշտությամբ կարող է գերազանցել 50000 ԱՄՆ դոլարը: Կոմունալ համակարգերի միացումը նույնպես ավելացնում է բարդություններ: Էլեկտրամատակարարման գծերի տարածումը սովորաբար մոտավորապես 10000 ԱՄՆ դոլար է արժենում, սակայն սեպտիկ տանկերի տեղադրումը և ավելի շատ ջրհորների փորումը հաճախ հասնում է 30000 ԱՄՆ դոլարի: Թույլտվությունների վճարները նույնպես նվազեցնում են բյուջեն՝ ընդհանուր ծախսերի 5–10 %-ը կազմելով: Բարդությունները և ավելի են աճում հատուկ տարածքներում, ինչպես օրինակ՝ ափամերձ գոտիներում, սարալանջերում կամ պատմական թաղամասերում, որտեղ վճարները բարձրանում են, իսկ հաստատումները երկարաձգվում են շատ երկար ժամանակ: Այս բոլոր տեղագրական գործոնները, համաձայն վերջերս նկատված արդյունաբերական միտումների, վերջնական գները սովորաբար 20–35 % -ով բարձրացնում են այն գնից, որը մարդիկ սպասում են վճարել իրական տան համար:

Մասերի հավաքում, տեղափոխում և վերջնական ստուգումներ՝ ինչու է «բանալին ձեռքին» ծառայությունը չի միշտ լինում «բանալին ձեռքին»

«Պատրաստի լուծում» տերմինը շատ են օգտագործում, սակայն այն հիմնականում անիմաստ է, եթե որևէ մեկը չի նշում ճշգրիտ, թե ինչ է ներառված դրա մեջ: Առարկաների տեղափոխման դեպքում տրանսպորտավարման ծախսերը սովորաբար տատանվում են մոտավորապես 5–15 դոլար մեկ մղոնի համար: Երկրի մի ծայրից մյուսը տեղափոխելու դեպքում սպասելի է լրացուցիչ 15 000–30 000 դոլար ծախսել: Մոդուլները անհրաժեշտ տեղերում տեղադրելու համար կրաններ վարձելը սովորաբար արժե 2000–5000 դոլար օրական: Վերահսկվող և համապատասխան վկայագրեր ունեցող աշխատակիցների հետ աշխատելիս վայրում առարկաների հավաքածուի աշխատանքային ծախսերը միջինում կազմում են մոտավորապես 50 դոլար ժամում: Վերջնական ստուգումների մեծ մասը սովորաբար բացահայտում է կոդի պահպանման խնդիրներ, հատկապես երբ վերլուծվում են էներգախնայողության ստանդարտները (օրինակ՝ IECC 2021-ի պահանջները), ճիշտ ջրահեռացման համակարգերը կամ հրդեհային անվտանգության պահանջներին համապատասխանող շինարարական տարրերը: Այս խնդիրների վերացման ծախսերը սովորաբար կազմում են 1000–10 000 դոլար: Եվ մի забыть անսպասելի եղանակային պայմանների պատճառով առաջացած աշխատանքների դադարերի մասին, որոնք կարող են պահանջել ժամանակավոր բնակարանների վարձակալություն կամ պահեստավորման տարածքների վարձույթ՝ լավանալու պայմանների սպասելու համար: Անկախ նախագծի մանրամասնությունից, բյուջեի սահմաններում մնալու ցանկացած անձի համար 10–20 տոկոս լրացուցիչ միջոցներ պահելը ոչ միայն խելամիտ է, այլև անհրաժեշտ:

Նախապատրաստված տներ վաճառքի համեմատության մեջ այլընտրանքների հետ՝ մոդուլային, արտադրված և տեղում կառուցված տների արժեքների համեմատություն

Նայել է նախագծավորված տուներ համեմատած մոդուլային, արդյունաբերական կամ անմիջապես շինհրապարակում կառուցված տների հետ՝ սա նշանակում է գնի և տների ծառայության ժամկետի, բանկերի վարկավորման հնարավորության, ինչպես նաև ապագայում դրանց արժեքի միջև հավասարակշռություն հաստատել: Գործարաններում արտադրված պրեֆաբ տները սովորաբար 10–20 տոկոսով էժան են սովորական շինհրապարակում կառուցված տներից, քանի որ աշխատողները չեն մատակարարվում անձրևի պատճառով առաջացած աշխատանքների դադարերով, իսկ նյութերը ավելի էժան են ստացվում մեծ քանակով գնելիս: Անցյալ տարվա «Մարքեթ Բիզնես Ինթելիջենս» զեկույցը հաստատում է սա: Մոդուլային տները նույն սկզբունքով են աշխատում, սակայն սովորաբար 5–15 տոկոսով ավելի թանկ են, քանի որ գնորդները ցանկանում են փոխել նախագծերը՝ միաժամանակ բավարարելով բոլոր տեղական շինարարական նորմատիվները: HUD-ի ստանդարտների համաձայն սերտիֆիկացված արդյունաբերական տները ունեն ամենացածր սկզբնական գինը՝ մոտավորապես կեսը այն գնի, որը սովորական շինարարները պահանջում են մեկ քառ. մետրի համար: Սակայն այս տների համար վարկ ստանալը դժվար է, երաշխիքները ավելի շուտ են սպառվում, իսկ հիմքերի հետ կապված խնդիրները հետագայում վնասում են վերավաճառման արժեքը: Սովորական շինհրապարակում կառուցված տները միշտ մնում են ամենաթանկ ընտրությունը ընդհանուր առմամբ: Շինարարությունը տուժում է վատ եղանակից, ենթապայմանավորողների ուշացումներից և տնատերերի կողմից անսպասելի փոփոխությունների պահանջներից, ինչը հաշվետվության վերջնական գծին ավելացնում է ևս 10–30 տոկոս: Եվ հիմա մեկ կարևոր հարց՝ պրեֆաբ տների խնայողությունները շատ արագ են անհետանում. հեռավոր տարածքներ տեղափոխելը շատ է բարձրացնում տրանսպորտային և կրանի վճարները: Այն, ինչ թերթի վրա լավ գործարք է թվում, հաճախ իրականում ավելի թանկ է դառնում, եթե այս լրացուցիչ ծախսերի մասին зарանից պլանավորում չի արվում:

Իմաստուն բյուջետավորման ռազմավարություններ պատրաստի տների վաճառքի գնահատման ժամանակ

Ինչպես քննադատաբար կարդալ հայտարարությունները. մարքեթինգային լեզվի վերծանում և լրիվ ծախսերի հայտարարությունների պահանջում

Մարքեթինգային լեզուն, օրինակ՝ «սկսած» կամ «հիմնարար գին», գործնականում միշտ բացառում է տեղամասի պատրաստումը (ընդհանուր բյուջեի 20–50 %-ը), կոմունալ միացումները (5000–30 000 ԱՄՆ դոլար) և թույլտվությունները (1500–7500 ԱՄՆ դոլար): Հայտարարությունները մանրազնին վերլուծեք՝ փնտրելով երեք կարմիր զգուշացնող նշան.

• Նյութերի բացառում : հատակամած, օդի կլիմայավորում կամ ջրամատակարարման սարքավորումներ, որոնք նշված են որպես «ընտրովի»
• Առաքման ենթադրություններ : լրացուցիչ վճարների սահմանագծերը հաճախ սկսվում են 50 մղոնից ավելի հեռավորության վրա
• Հիմքի անորոշություն : սայլավոր հիմքի և ստորերկրյա հարկի արժեքների տարբերությունը գերազանցում է 300 %-ը

Հավաստի արտադրողները տրամադրում են ստանդարտացված, տողային ծախսերի հայտարարություններ: Որոնեք նման թափանցիկություն.

Եթե շինարարը հակառակվում է այս մակարդակի մանրամասները կիսելուն, դա հզոր ցուցանիշ է այլընտրանքներ հետազոտելու համար:

Շրջանակի միայն, մասնակի պատրաստ-օգտագործման և լիարժեք պատրաստ-օգտագործման մատակարարման մոդելների ընտրությունը

Ձեր ռիսկի ընդունման մակարդակը և նախագծի ժամանակացույցը պետք է որոշեն մոդելի ընտրությունը՝ ոչ միայն սկզբնական գինը.

• Միայն շրջանակ (15–30 % խնայողություն) : Դուք կառավարում եք հիմքը, կոմունալ ծառայությունները և ներքին վերջացումները: Ամենալավն է փորձառու սեփական ձեռքով աշխատողների կամ վստահելի գլխավոր վարպետների համար, սակայն այն ավելացնում է 6–12 ամիս ժամանակ և նշանակալի համակարգման բեռ:
• Մասնակի պատրաստ-օգտագործման : Գործարանը մատակարարում է և տեղադրում է կառուցվածքային շապիկը, հիմնական մեխանիկական համակարգերը և տանիքը: Դուք իրականացնում եք հատակապատումը, սարքավորումները և մանրամասները: Այն ապահովում է հավասարակշռություն՝ 4–8 ամսվա ժամանակացույցով և միջին աստիճանի վերահսկողությամբ:
• Լիարժեք պատրաստ-օգտագործման ներառում է հիմքի ստեղծումը, կոմունալ ցանցերի միացումը, լանդշաֆտային ձևավորումը և վերջնական համայնքային հաստատումը: Այն 20–40 % ավելի թանկ է, սակայն վերացնում է ենթապայմանագրային մատակարարների կողմից առաջացած արգելակումներն ու ծավալների միջև առաջացած բացերը՝ հատկապես արժեքավոր հեռավոր կամ բարձր կարգավորված տարածքներում:

Ստուգեք երաշխիքների համատեղելիությունը. միայն շրջանակի տարբերակի դեպքում ձեզ անհրաժեշտ է առանձին ապահովել կառուցվածքային և ամպաթափանց պաշտպանության երաշխիքը. լիարժեք պատրաստ-օգտագործելու տարբերակը պետք է ներառի համապարփակ, փոխանցելի երաշխիք, որը ծածկում է հավաքված կառուցվածքի ամբողջականությունը և կանոնադրական համապատասխանությունը:

Հաճախ տրամադրվող հարցեր

Ի՞նչ են պրեֆաբ տների թաքնված ծախսերը:

Թաքնված ծախսերը կարող են ներառել հատակագծի պատրաստումը, կոմունալ ցանցերի միացումը, թույլտվությունները, ներքին վերջնամշակումը, տեղափոխումը, հավաքումը և վերջնական ստուգումները, որոնք հաճախ ավելացնում են հիմնական գործարանային արտադրված գնից 20–35 %:

Ինչպե՞ս են պրեֆաբ տները համեմատվում ավանդական տների հետ ըստ արժեքի:

Պրեֆաբ տները սովորաբար 10–20 % խնայում են համեմատած տեղում կառուցված տների հետ, սակայն կարող են առաջացնել լրացուցիչ ծախսեր տեղափոխման և հատակագծին հատուկ գործոնների համար:

Ի՞նչ պետք է հետևել պրեֆաբ տների հայտարարություններում:

Ուշադիր եղեք մարքեթինգային տերմինների նկատմամբ, օրինակ՝ «սկսած», քանի որ դրանք հաճախ չեն ներառում լրացուցիչ ծախսեր, ինչպես օրինակ՝ տեղամասի պատրաստումը: Փնտրեք լրիվ ծախսերի հայտարարություններ՝ ճիշտ հասկանալու համար անհրաժեշտ իրական ներդրումը: